ЗАКУПУВАНЕ НА ИМОТ С ИПОТЕЧЕН КРЕДИТ. КАКВО Е ВАЖНО ДА ЗНАЕМ?
С днешна дата, все повече хора си закупуват имот с помощта на ипотечен кредит, а причините за това са няколко – от достъпното разсрочено плащане, до ниските и изключително изгодни лихвени проценти.
Разбира се, кредитирането за покупка на жилищен имот има своите специфики. Ето защо е важно да се запознаете с тях, преди да сключите договор за ипотечен кредит и да пристъпите към имотната сделка.
В следващите редове подбрахме за вас общите положения, ключовите правни аспекти на подобен тип сделка и широко утвърдените практики, с които е важно да бъдете наясно.
Какво представлява ипотечният кредит?
Ипотечният кредит е вид заем, който се обезпечава посредством недвижимо имущество. Той бива два вида – целеви и нецелеви. При кандидатстване за целеви ипотечен кредит, банката изисква информация относно предназначението на финансовите средства.
Такъв тип външно финансиране се използва за строеж на недвижим имот, ремонт и довършителни дейности по него, но най-вече за покупката на такъв.
При нецелевите ипотечни кредити, банката не се интересува за какво се изразходват отпуснатите пари. Специфичното при тях е по-краткият срок на изплащане и по-малкия максимален размер. Все пак отделните банки могат да имат различни условия за отпускането на нецелеви ипотечен кредит.
Ползването на външно финансиране има своите предимства и недостатъци. На първо място ипотечният кредит превръща придобиването на имот в реалност за мнозина. Основно негово предимство е гъвкавостта – кредитополучателят има възможност да наглася параметрите на финансирането на база неговите индивидуални нужди. Друго удобство на заема е възможността за избиране между два вида лихви – плаваща и фиксирана. Плаващият лихвен процент се променя за целия период на кредита, което означава, че месечната вноска също следва да се изменя. Тя, от своя страна, зависи от динамиката на пазара – при промени в пазарния индекс настъпва промяна и в лихвения процент. Фиксираната лихва носи по-голяма сигурност на кредитополучателя. Така например при внезапно покачване на лихвите, ако лихвата по вашия ипотечен кредит е фиксирана, бихте могли да си спестите финансови сътресения и стресови ситуации. Важно е да знаете, че фиксираната лихва се определя за конкретен срок от кредита, най-често за период до 10 години. Причината за това е, че движението на пазара в дългосрочен план е трудно прогнозируемо.
Друг фактор, определящ гъвкавостта на ипотечния кредит, е възможността на купувача сам да определи срока за погасяването му.
Добре е да знаете, че ако изберете по-ниска месечна вноска, срока на кредита ще се удължи. И обратното – по-краткият срок за изплащане на заема означава и по-високи вноски. Изборът дали заемът да бъде изтеглен за 15, 20 или 25 години е изцяло в ръцете на потребителя и отново може да се адаптира към неговите нужди и възможности.
Възможността за рефинансиране на ипотеката е друго предимство на използването на кредит за финансиране покупката на имот. Когато е изтеглен ипотечен заем с плаваща лихва, през периода тя се изменя многократно, а рефинансирането гарантира оптимизиране на последващите вноски и по-изгодни условия.
Съществуват няколко основни принципа при ипотечния кредит, с които следва да сте наясно, а именно:
Полученият ипотечен кредит следва да се погаси в срок, който може да е различен, в зависимост от офертите, които ще ви бъдат предложени от различните кредитори;
Лихвата при усвояването на ипотечен кредит е фиксирана, като обикновено варира между 2% и 5%;
Отпускането на кредит за покупка на жилищен имот става след осъществяването на сравнително дълга и обстойна проверка за установяване степента на финансова стабилност на кредитополучателя;
Жилище, което е закупено с ипотечен кредит, е собственост на банката в качеството ѝ на финансираща страна по сделката. Това условие важи до пълното погасяване на кредита от страна на финансираната страна, след което жилищният имот остава ваша собственост;
Нередовното изплащане на ипотечния заем може да доведе до изпълнението на санкции.
Изисквания, на които трябва да отговаряте, за да кандидатствате за ипотечен кредит
1.Трябва да имате навършени 18 години.
2.Трябва да сте назначени на постоянен трудов договор, който не е в изпитателен срок.
3.Трябва да имате редовни здравни и социални осигуровки.
4.Трябва да можете да докажете доход, от който 50-65% ще са достатъчни за покриването на всички ваши месечни задължения, включително и вноската по ипотечния кредит;
5.Трябва да имате чиста кредитна история.
Стъпки при кандидатстване за ипотечен кредит
Прибързаното вземане на решение в търсенето на оферти за ипотечен кредит може да доведе до значителни загуби впоследствие. Препоръчително е потребители, на които за първи път им се налага да кандидатствате за ипотечен кредит, да потърсят съдействие от финансов консултант. По този начин си гарантирате вземането на финансово изгодно решение.
Независимо кой кредитор ще изберете, процедурата по усвояване на ипотечен кредит и покупка на жилище преминава през следните основни стъпки:
1.Оценка на закупувания имот
Необходима е за определянето на справедливата пазарна стойност на имота. В същността си, оценката на имота представлява експертно становище, изготвено от страна кредитора, преди получаването на оферта за ипотечен кредит. Осъществяването на изгодна и за двете страни имотна сделка преди всичко зависи от максимално точно съвпадение между пазарната цена на имота и неговата експертна оценка.
2.Предварителен договор за покупко-продажба
Той е неразделна част от документацията при усвояването на ипотечен кредит. Специфично при предварителния договор е, че се очаква да заплатите част от стойността на имота (обикновено около 10%).
3.Заплащане на такси
Те следва да бъдат указани от кредитиращата ви банка преди да сключите договор за кредит. На този етап се начисляват такси с предварителен характер – за кандидатстване, кредитна и имотна оценка и други, както и такива с текущ – за предсрочно погасяване, поддръжка на сметка, застрахователни такси и т.н.
4.Прехвърляне на имота
Процесът по прехвърляне на имота е последната стъпка при закупуване на жилище с ипотечен кредит. Тази процедура е свързана с изплащането на няколко вида такси към държавния бюджет. Важно е да предвидите тази категория разходи, тъй като обикновено възлизат на няколко хиляди лева.
